22 Ноя 2013

Как обезопасить себя при покупке или продаже квартиры?

На современном рынке недвижимости возможны случаи, когда при заключении договора купли-продажи квартиры указываться цена меньше её стоимости на рынке. Это делается по инициативе продавца, который хочет уйти от уплаты налога. Если покупатель соглашается на это, то у него возникает риск потерять разницу между уплаченной суммой и той, что указана в договоре.

В случае расторжения договора по каким-либо причинам, покупатель получит только сумму, указанную в договоре. Доказать, что он уплатил большую сумму практически невозможно. Не редки случаи, когда мошенники сознательно создают такие условия, при которых суд признает договор недействительным. Таким случаем может быть обнаружение покупателем скрытых дефектов, квартира может находиться в залоге под кредит или в квартире проживают дети, которым не исполнилось еще шестнадцати лет.

Есть несколько вариантов, которые помогут уменьшить риски потери денег. Например, можно внести условие, при котором продавец будет обязан уплатить штраф при расторжении договора по его вине в размере разницы между уплаченной суммой и той, что оговорена в договоре. Но у этого варианта есть недостаток. Суд может посчитать требование по возмещению убытков слишком завышенным и обязует мошенников уплатить гораздо меньшую сумму. Покупатель может требовать возвращения только уплаченных по договору денег, а величину штрафа определяет суд.

Некоторые риелторы советуют брать с продавца еще одну расписку. Первая бумага — на сумму, указанную в договоре. На оставшуюся сумму оформляется вторая расписка в виде договора займа. Однако такую расписку может не выдать продавец, опасаясь недобросовестности покупателя.

Есть и более интересный вариант. Покупатель вносит в договор такое условие, в результате которого продавец обязуется сделать предпродажный ремонт квартиры на сумму разницы между уплаченными средствами и указанными в договоре. В этом случае, если договор признают недействительным, то у покупателя будет возможность затребовать возврат своих средств на том основании, что ремонт не был произведен. Но и этот вариант имеет свои уязвимые места. Продавец может согласиться с возвратом средств, но заявит, что деньги он уже потратил или их у него украли. В этом случае суд вынесет решение о принудительном взыскании средств из зарплаты продавца в размере 30% ежемесячно. Поэтому если зарабатывает он не много, то возврат всех средств вам придется ожидать не один десяток лет.

В заключение можно сказать, что нет ни одного 100% варианта, при котором вы не потеряете все свои средства или хотя бы их часть, пытаясь уйти от уплаты налога. Лучше всего, если продавец и покупатель будут уважать Налоговый кодекс и оформлять договор купли-продажи недвижимости в соответствии с обоюдными договоренностями.